Vendita immobiliare nelle procedure esecutive.

Novità introdotte dal decreto legge 83/2015

Il decreto legge 27 giugno 2015, n.83 (convertito con modifiche dalla l. 2 agosto 2015 n. 132), ha apportato rilevanti novità anche in tema di esecuzione forzata.

Nello specifico, l’intervento normativo apporta sensibili cambiamenti alle modalità di vendita dei beni pignorati, con o senza incanto.

La novità più rilevante in ambito immobiliare riguarda la modifica dell’art. 569 c.p.c. secondo il quale, dopo la riforma, la vendita con incanto viene considerata una scelta residua, che trova spazio solo quando il Giudice “ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568”.
Essa non risulta più essere una tappa obbligata in caso di esito infruttuoso della vendita senza incanto, ma una modalità che trova applicazione solo in determinati casi.

Per quanto riguarda più in generale il procedimento di autorizzazione alla vendita, la riforma accelera la procedura (si riducono ad esempio le tempistiche per la nomina del perito, nonché il termine che deve intercorrere tra il provvedimento di autorizzazione e la data fissata per l’udienza), e  viene rimesso al Giudice il compito di indicare, nell’ordinanza di vendita, il prezzo e il termine entro cui lo stesso dovrà essere versato; tra le altre novità introdotte dal decreto, vi è anche la possibilità di autorizzare il pagamento rateale (da effettuarsi in un lasso di tempo che non superi i dodici mesi, e comunque previo rilascio di un’apposita fideiussione).

Per quanto concerne la vendita senza incanto, la riforma prevede che un’offerta pari o superiore al valore dell’immobile debba essere immediatamente accolta (per l’automatica accettazione, quindi, non è più necessario che l’offerta sia superiore di un quinto rispetto al valore dell’immobile). Le offerte vengono respinte se inferiori di oltre un quarto rispetto al prezzo indicato nell’ordinanza di vendita.  
Nel caso in cui, invece, l’offerta sia inferiore al valore fissato in ordinanza, ma comunque superiore al valore di un quarto, in caso di unica offerta presentata, il Giudice potrà procedere con la vendita quando ritenga che sia possibile conseguire un prezzo più alto, o non vi siano istanze di assegnazione.
Nel caso in cui fossero state presentate istanze di assegnazione da parte dei creditori ai sensi dell’art. 588 c.p.c., il Giudice procederà all’assegnazione in favore dei creditori istanti anziché alla vendita, se il prezzo indicato nella migliore offerta presentata è inferiore al valore dell’immobile.
In caso di presentazione di più offerte, il Giudice inviterà “in ogni caso” gli offerenti ad una gara al rialzo; anche in questo caso si autorizzerà la vendita al miglior offerente solo se il Giudice ritenga che non sia possibile conseguire un prezzo più alto con una nuova vendita e se, allo stesso tempo, non siano state presentate istanze di assegnazione.

Inoltre, non è più solo il prezzo a determinare quale offerta può definirsi la “migliore”: il novellato art. 573 c.p.c. prevede infatti che per individuare l’offerta migliore, il Giudice dovrà tenere conto: a) dell’entità del prezzo; b) delle cauzioni prestate; c) delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento, nonché d) di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

Cambia anche la modalità di determinazione del valore dell’immobile, che dovrà essere ricondotto dal Giudice ai valori di mercato: viene eliminato quindi l’anacronistico riferimento al criterio delle rendite catastali, per uniformarsi alla prassi già in uso presso la generalità dei Tribunali, ossia il riferimento al valore di mercato fornito dal perito nominato.

Un’ulteriore novità riguarda poi la necessaria delega delle operazioni di vendita da parte del Giudice: nel provvedimento con cui dispone la vendita (con o senza incanto), egli dovrà necessariamente delegare la vendita, senza più l’obbligo di sentire preventivamente le parti.

La nuova disciplina mira ad accelerare e snellire il procedimento di liquidazione, obiettivo perseguito in primo luogo con l’accantonamento dell’obsoleto binomio vendita senza incanto/con incanto, lasciando quest’ultima modalità come residuale. Le modifiche apportate alle modalità di svolgimento della vendita senza incanto, mirate a snellire e contestualizzare la procedura di vendita, nonché le misure relative alla procedura di autorizzazione e ai criteri di determinazione dei prezzi base di vendita, costituiscono un tentativo, ancora timido, di superare l’immobilismo che spesso e in particolar modo a fronte dell’attuale congiuntura economica, caratterizza la vendita di questa tipologia di cespiti.

La volontà di snellire e velocizzare le procedure di vendita in materia esecutiva trova conferma anche nell’emanazione del d.m. 26 febbraio 2015, n.32, che disciplina la modalità di svolgimento delle aste telematiche nei casi previsti da c.p.c., e di cui si è già avuto modo di trattare in maniera approfondita negli articoli che precedono.

 


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