Intervento del Notaio nella procedura immobiliare competitiva effettuata con aste digitali.

Le criticità dell'atto pubblico di trasferimento di immobile in esecuzione di procedura competitiva, ex art. 107 l.fall. Articolo di approfondimento redatto a cura della dott.ssa Cristina Scozzoli, Notaio in Forlì.

Atto pubblico di trasferimento di immobile in esecuzione di procedura competitiva effettuata anche con asta digitale, ex art. 107 l. fall.: criticità

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La c.d. procedura competitiva per la liquidazione del patrimonio del soggetto fallito gestita dal curatore fallimentare ai sensi dell'art. 107 primo comma l. fall. avviene certamente con modalità meno rigide di quelle prescritte dal c.p.c. anche se doverosamente improntate ai medesimi principi generali (studio CNN n. 1 - 2011/E  Elisabetta Gasbarrini).

Tali principi possono essere riassunti nei seguenti punti:

- massima informazione e trasparenza
- adeguata pubblicità
- massima partecipazione degli interessati
- tutela dell'affidamento dei terzi.

Principi la cui violazione può certamente inficiare la validità della procedura (vedi studio CNN n. 1 - 2011/E  Elisabetta Gasbarrini) e che comunque altrettanto certamente sono tutti perfettamente rinvenibili nella procedura delle aste digitali della casa d'aste on line IT AUCTION.

L'intervento del Notaio all'interno della procedura dell'asta digitale predetta può riassumersi nelle seguenti due importanti fasi di detta procedura, intervento che, è doveroso sottolineare, è in perfetta linea con i citati principi di trasparenza, affidamento e certezza che connotano tra l'altro la funzione notarile tradizionale:

1) raccolta delle offerte, verifica dei documenti e del versamento delle cauzioni ed abilitazione del partecipante all'asta on line;
2) ricevimento dell'atto traslativo finale di vendita ex art. 107 l.fall. comportante l'effetto traslativo della proprietà all'aggiudicatario finale (c.d. vendita competitiva).

Finalità del presente contributo è quello di sottolineare le possibili criticità che il Notaio, unitamente al curatore, può trovarsi ad affrontare nella fase sub 2), criticità che in ogni caso si riflettono sull'attività del curatore stesso e sulle possibili e necessarie dichiarazioni che il medesimo dovrà comunque affrontare, per lo meno in un giudizio di opportunità, nel momento in cui parteciperà all'atto pubblico di vendita ex art. 107 l.fall..

Per comprendere tali criticità non si può non partire dalla natura giuridica dell'atto traslativo finale della proprietà di cui al precedente punto sub 2).

In assenza di una specifica disposizione normativa sul punto ed anche se non mancano opinioni dottrinali e giurisprudenziali di contrario avviso, si può ritenere più che fondata e direi "opinione maggioritaria" la tesi che applica a tali vendite competitive  tutte le norme che il codice civile stabilisce in caso di vendita forzata (art. 2919 e ss. c.c.) con particolare riferimento alle norme che escludono l'applicabilità della garanzia per vizi della cosa, escludono l'applicabilità dell'azione di rescissione e che prevedono una disciplina speciale in caso di evizione.

Ci troviamo quindi a redigere un contratto di vendita che, nonostante abbia la forma e la natura di un atto privatistico, assume la natura di vendita coattiva in quanto costituisce una fase di un procedimento comunque giurisdizionale finalizzato al soddisfacimento degli interessi dei creditori concorsuali. Una natura quindi che potremmo definire "ibrida".

Tale natura ibrida determina problemi di natura interpretativa con riferimento a quella vigente normativa prevista in tema di vendite immobiliari e che costituisce un corollario fondamentale delle stesse (la cui importanza si misura anche con le gravi "sanzioni" civilistiche previste in caso di sua violazione). Mi riferisco in particolare all'applicabilità alla vendita c.d. competitiva delle seguenti normative:

1) regolarità edilizia ed urbanistica le cui menzioni sono imposte a pena di nullità dall'art. 46 d.p.r. 380/2001 e dall'art. 40 della l. 47/1985;
2) conformità catastale prevista a pena di nullità dall'art. 29 comma 1 bis l- 52/1985 come introdotto dall'art. 19 d.l. 78/2010 conv. in l. 122/2010;
3) certificazioni relative al rendimento energetico dei fabbricati imposte dal d.lgs 192/2005 e dalle normative regionali eventualmente adottate dalle Regioni nell'ambito dei rispettivi ambiti territoriali;
4) certificato di destinazione urbanistica la cui allegazione agli atti di trasferimento è prevista a pena di nullità dall'art. 30 del medesimo d.p.r. 380/2001.

In via preliminare occorre evidenziare due specifici aspetti che un curatore deve assolutamente e tempestivamente verificare che siano attuati e rispettati ai suddetti fini:

- che verifichi sempre, prima di decidere di avvalersi della procedura competitiva di cui si tratta e che in particolare è diretta a concludersi con un atto notarile (e non con provvedimento giudiziale) che la stima del bene effettuata dal professionista nominato sia la più completa possibile con particolare riferimento anche ai punti di cui ai precedenti n. 1, 2, 3 e 4 facendone espressa richiesta al professionista incaricato e ciò sia per una corretta determinazione del prezzo sia per una completa informazione ai soggetti terzi interessati delle condizioni di acquisto, sia per le menzioni che si riterranno necessarie ed opportune da inserire nell'atto traslativo della proprietà;

- che evidenzi sempre nell'avviso di vendita le menzioni stabilite dalle predette norme di cui ai precedenti punti 1, 2, 3 e 4 in quanto certamente dette indicazioni incidono sul valore del bene e concorrono alla eliminazioni delle c.d. "opacità informative" che la riforma delle esecuzioni e della legge fallimentare ha mirato a chiarire ed eliminare, attuando pertanto una adeguata informativa al pubblico in merito ai predetti punti "critici".

Occorre ora analizzare i suddetti 4 punti e le possibili soluzioni in caso di riscontrate criticità.

1)Partendo dalla regolarità edilizia ed urbanistica, una specifica indicazione è data dal legislatore proprio in riferimento a detti dati: l'art 46 comma 5 d.p.r. 380/2001, con riferimento alle menzioni relative ai titoli edilizi dei fabbricati espressamente esclude la nullità per "gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali". L'art. 173 bis disp. att. c.p.c. impone poi all'esperto di indicare nella relazione di stima "6) la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa". L'art. 173 quater disp. att. c.p.c. prescrive poi che di tali notizie il professionista delegato ne dia indicazione nell'avviso di vendita, specificando la possibilità che l'aggiudicatario richieda la sanatoria nei termini e alle condizioni rispettivamente indicate al comma 5 del detto art. 46 ed al comma 6 dell'art. 40.

Ma tale sistema derogatorio rispetto alle ordinarie regole contrattuali si riferisce alle sole vendite in forma giudiziaria o è applicabile anche ai contratti di trasferimento all'esito di procedure competitive ex art. 107 l. fall.?

Con uno sforzo interpretativo che valorizzi i seguenti indici:

- lettera della legge (concetto di "trasferimenti" in senso ampio, "atti" sempre indicati in senso ampio);

- ratio delle previsioni: consentire la liquidazione del bene del debitore per far conseguire al creditore il recupero del proprio credito e tale funzione è certamente indipendente dalla forma giuridica di provvedimento giudiziale o di atto negoziale che assuma il trasferimento;

- costante orientamento giurisprudenziale: la giurisprudenza ha costantemente ricondotto le vendite, anche se in forma di contratto, alla disciplina sostanziale delle vendite esecutive;

- esigenze di ordine sistematico e costituzionale: sarebbe incongrua la preclusione della vendita dell'immobile abusivo solo perché non si è espressamente scelta la liquidazione giudiziaria ex art. 107 comma 2, l. fall.;

- esigenze di efficienza che comunque impongono una interpretazione della disciplina del fallimento coerente con le esigenze di competitività che ne costituiscono l'inspirazione normativa,

si può giungere alle seguenti conclusioni: tali considerazioni consentono di ricostruire l'atto notarile di vendita liquidativa all'esito della procedura competitiva ex art. 107 l. fall. con "funzione di esecuzione forzata in forma notarile" e pertanto facente parte della procedura esecutiva immobiliare concorsuale con tutte le conseguenze giuridiche, compresa l'applicazione della normativa sopracitata in materia di regolarità edilizia ed urbanistica.

2) Passando alla conformità catastale prevista dall'art. 29 comma 1 bis della legge 52/1985 si deve doverosamente sottolineare in via preliminare che non esistono deroghe espresse in riferimento alle vendite derivanti da procedure esecutive immobiliari.

La miglior dottrina ha però convincentemente ritenuto che, oltre che per tutte le considerazioni strutturali e funzionali evidenziate in tema di regolarità urbanistica, non sia possibile precludere la vendita in sede di esecuzione forzata a causa delle incongruenze catastali dei beni da vendere: una norma tributaria come quella in esame ostacolerebbe l'esercizio in giudizio di un diritto sostanziale perfetto andando ad impingere in una incostituzionalità dell'art. 24 della Costituzione.

3) Delle considerazioni analoghe possono farsi anche in riferimento alla normativa sul risparmio energetico. La miglior dottrina aggiunge anche la considerazione per la quale il legislatore, anche quello regionale, non può legittimamente porre limiti all'attuazione di un diritto soggettivo perfetto ed alla sua azionabilità in giudizio, né frustrare o rallentare un procedimento espropriativo.

4) Da ultimo si ritiene invece inderogabile la disciplina che impone il certificato di destinazione urbanistica la cui allegazione agli atti di trasferimento è prevista a pena di nullità dall'art. 30 del medesimo d.p.r. 380/2001, ricordando come già l'art. 173 bis disp. att. c.p.c. impone poi all'esperto l' " … aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa". Di tale aggiornamento il curatore della procedura ne dovrà accertare l'effettiva attuazione da parte dell'esperto stesso.

Analizzati i predetti quattro punti che costituiscono delle criticità relative agli di trasferimento in questione mi siano permesse due riflessioni finali:

- qualora il notaio dovesse rilevare non corrette indicazioni dei beni rispetto a quanto riportato nell'avviso di vendita e pertanto la mancanza (non indicata nell'avviso) di elementi rilevanti al fine dell'utilizzazione del bene o alla sua contrattazione è opportuno che ne dia formale comunicazione al curatore eventualmente suggerendo le tecniche utili al possibile superamento del problema;

- nell'ottica comunque di giungere ad una sollecita ed efficiente liquidazione dell'attivo non è da escludersi ma anzi da favorire un'attività del curatore diretta comunque a trasferire il bene nelle "migliori condizioni possibili" siano esse di natura tecnica, urbanistica, catastale e giuridica in genere. 

 

Fonti:

- Castagnola, "La natura delle vendite fallimentari dopo la riforma delle procedure concorsuali" in Giur. Comm. 2008;

- Studio Consiglio Nazionale Notariato n. 1-2011/E, Vendita forzata e nuova normativa in materia di conformità dei dati catastali - Elisabetta Gasbarrini;

- Studio Consiglio Nazionale Notariato n. 16-2011/E, L'atto notarile di trasferimento a seguito di vendita fallimentare - Stefani Fazzari;

- Quesito n. 416-2013/I, Ufficio Studi CNN;

- Quesito n. 723-2013/C-E, Ufficio Studi CNN;

- Quesito n. 129-2012/I e 271-2012/C, Ufficio Studi CNN;

- "I diversi ruoli del Notaio all'interno delle procedure concorsuali" - Undicesimo convegno Comitato Regionale notarile Toscano 2016 - Cartelle di appunti di Alberto Valeriani, Notaio in Bologna.

 

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